PPT课件：房地产行业审计实务.pptx

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1、房地产行业审计实务房地产行业审计实务 房地产开发企业审计若干实务房地产开发企业审计若干实务 第第1 1讲讲 第第2 2讲讲 第第3 3讲讲 了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境 房地产行业审计重大错报风险点审计房地产行业审计重大错报风险点审计 房地产企业财务报表附注特点房地产企业财务报表附注特点 房地产房地产开开发发流流程图程图 项目前期工作项目前期工作 成立项目公司成立项目公司 招招标标/拍卖取得土地使用权拍卖取得土地使用权，签订土地使签订土地使 用权转让合同用权转让合同，交纳土地出让金交纳土地出让金，取得土取得土 地使用证地使用证 项目选址及取项目选址及取 得选址意见书得选址意见书

2、 办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证 物业接管物业接管 施工单位招标施工单位招标，申请施工许可证申请施工许可证 项目建设项目建设，包括现场管理包括现场管理 房产预售房产预售 项目验收竣工项目验收竣工 市政配套施工市政配套施工 环保验收环保验收 绿化绿化、卫生防疫卫生防疫、环卫环卫、电梯电梯、管线管线 等部门验收等部门验收 消防验收消防验收 人防验收人防验收 与购房者办理验收与购房者办理验收、移交移交 消防验收消防验收 工程质量监督验收工程质量监督验收 建筑面积测绘建筑面积测绘 竣工档案验竣工档案验 收收 规划验收规划验收 申请交付使用许可证申请交

3、付使用许可证 办理竣工验收备案办理竣工验收备案 配套设施验收配套设施验收 取得房屋所有权证取得房屋所有权证 可行性研究可行性研究、做出决策做出决策 第第1讲讲 了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境 第第1 1讲讲 了解房地产企业及其环境了解房地产企业及其环境 1.1.房地产行业状况房地产行业状况、法律环境与监管环境法律环境与监管环境 以及其他外部因素以及其他外部因素； 2.2.被审计单位的性质被审计单位的性质； 3.3.被审计单位对会计政策的选择和运用被审计单位对会计政策的选择和运用； 4.4.被审计单位的目标被审计单位的目标、战略以及相关经营战略以及相关经营 风险风险； 5.5.被审

4、计单位财务业绩的衡量和评价被审计单位财务业绩的衡量和评价； 6.6.被审计单位的内部控制被审计单位的内部控制。 1.1 房地产行业状况房地产行业状况、法律环境法律环境、 监管环境及其他外部因素监管环境及其他外部因素 1、行业状况行业状况 注册会计师可能需要了解以下情况： （1）房地产行业的总体发展趋势是什么？ （2）当前房地产行业所处市场的需求、市场容量 和价格竞争如何？ （3）房地产行业是否受经济周期波动的影响，以 及采取了什么行动使波动产生的影响最小化？如08 年金融危机的影响，企业是否采取保持货币充裕、 适时谨慎扩长、控制项目进度、积极储备业绩方式 等措施来降低经营风险。 1.1 房地产

5、行业状况房地产行业状况、法律环境法律环境、监管环境及其他外部因素监管环境及其他外部因素 2、房地产房地产行行业审计业审计涉涉及及的的法律法规法律法规 1）法律法律 中华人民共和国城市房地产管理中华人民共和国城市房地产管理法法(主席令主席令2007年第年第72号号 ) 城乡规划城乡规划法法(主席主席令令2007年年第第74号号 ) 中华人民共和国土地管理中华人民共和国土地管理法法(主席令主席令第第28号号) 中华人民共和国建筑中华人民共和国建筑法法(主席令主席令第第91号号) 2）行政法规行政法规 房地产开发企业资质管理规房地产开发企业资质管理规定定(建设部令第建设部令第77号号) 建设项目选址

6、规划管理办建设项目选址规划管理办法法(建建规规1991583号号) 关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知知(建规字建规字1990 第第66号号) 中华人民共和国土地管理法实施条中华人民共和国土地管理法实施条例例(国务院令国务院令 第第256号号 ) 建设用地审查报批管理办建设用地审查报批管理办法法(国土资源部令国土资源部令第第3号号) 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定定(国土资源部令国土资源部令第第39 号号) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国城镇

7、国有土地使用权出让和转让暂行条例 (国务院令第国务院令第55号号) 建筑工程施工许可管理办法建筑工程施工许可管理办法 （1999年年10月月15日日建设部令建设部令第第71号发布号发布，2001年年7月月 4日修正日修正） 工程建设监理规定工程建设监理规定（建建监监1995737号号） 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例（国务院令国务院令第第248号号） 1.1 房地产行业状况房地产行业状况、法律环境法律环境、监管环境及其他外部因素监管环境及其他外部因素 2、房地产房地产行行业审计业审计涉涉及及的的法律法规法律法规 2）行政法规行政法规 建设工程质量管理条例建设工程质量管理条

8、例（国国务院令国国务院令第第279号号 ） 建设工程质量保证金管理暂行办法建设工程质量保证金管理暂行办法 （建建质质20057号号 ） 建设项建设项目目工工程程竣工验收办法的通知竣工验收办法的通知（建建设设19901215号号） 房屋建房屋建筑筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（建设部令建设部令第第 78 号号） 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（建建建建2000142号号） 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（建住建住房房200

9、244号号 ） 商品房销售管理办法建设部令商品房销售管理办法建设部令第第88号号 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法（建设部令建设部令第第131号号2004年年7月月20日修订日修订 ） 城市房地产转让管理规定建设部令城市房地产转让管理规定建设部令第第45号号 房屋登记办法建设部令房屋登记办法建设部令第第168号号 房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法（建设部令建设部令 第第 号号） 商品住宅实行商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建建房房1998102号号 ） 经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法 （建住建住

10、房房2007258号号 ） 建设工程价款结算暂行办建设工程价款结算暂行办法法(财财建建2004369号号 ) 1.1 房地产行业状况房地产行业状况、法律环境法律环境、监管环境及其他外部因素监管环境及其他外部因素 2、房地产行业审计涉及的法律法规房地产行业审计涉及的法律法规 3）地方颁布的行政法规及规章地方颁布的行政法规及规章 新疆维新疆维吾吾尔尔自自治区实治区实施施房房屋建筑屋建筑工工程程和和市政基市政基础础设设施施工程竣工程竣工工验收验收 备案管备案管理理暂暂行行办法办法细细则则（新建监新建监200011号号） 徐州市徐州市城城市市房房地产开地产开发发住住宅宅项目交项目交付付使使用用管理暂管

11、理暂行行办办法法（徐州徐州市市人人 民民 政府令第政府令第114号号） 北京市北京市新新建建商商品住宅品住宅小小区区住住宅与市宅与市政政公公用用基础设基础设施施、公公共服务共服务设设施施 同同 步交付步交付使使用用管管理暂行理暂行办办法法 （京建法京建法200799号号 ） 上海市上海市新新建建住住宅交付宅交付使使用用许许可规定可规定 (2005年年11月月25日上海市日上海市第第十十二二届届 人民代人民代表表大大会会常务委常务委员员会会第第二十四二十四次次会会议议通过通过) 银川市银川市新新建建住住宅配套宅配套设设施施交交付使用付使用管管理理规规定定 （2006年年5月月12日宁夏日宁夏 回

12、回 族自治族自治区区第第九九届人民届人民代代表表大大会常务会常务委委员员会会第二十第二十二二次次会会议通过议通过） 苏州市苏州市商商品品住住宅交付宅交付使使用用管管理办法理办法 （苏苏州市人州市人民民政政府府令第令第 94 号号） 1.1 房地产行业状况房地产行业状况、法律环境法律环境、监管环境及其他外部因素监管环境及其他外部因素 2、房地产行业审计涉及的法律法规房地产行业审计涉及的法律法规 4）涉及的税收法规涉及的税收法规 中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令国务院令第第138号号） 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中华人民共和国土地增值税暂行条

13、例实施细则 （ 财法字财法字19956号号） 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国国 税税 发发2006187号号 ） 土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的通知的通知（国税国税发发200991号号 ） 财政部财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知知(财税字财税字 1995048号号) 财政部财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知知(财财税税200621号号) 财政部财政部、国家税务总

14、局关于股权转让有关营业税问题的通国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知知(财财税税2002191号号) 房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税国税发发200931号号 ） 中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令国务院令第第540号号 ） 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部财政部、国家税务总局国家税务总局第第52号令号令） 中华人民共城市维护建设税暂行条例中华人民共城市维护建设税暂行条例（国国发发198519号号） 中华人民共城市房产税暂行条例中华人民共城市房产税暂行条例（国国

15、发发198690号号） 中华人民共城市印花税暂行条例中华人民共城市印花税暂行条例（国务院令国务院令第第11号号） 中华人民共城镇土地使用税暂行条例中华人民共城镇土地使用税暂行条例（国务院令国务院令第第483号号） 中华人民共城耕地占用税暂行条例中华人民共城耕地占用税暂行条例（国务院令国务院令第第511号号） 1.2 被审计单位的性质被审计单位的性质 1、所有权结构所有权结构；2、治理结构治理结构；3、组织结构组织结构 ；4、经经 营活营活动动 ；5、投资活投资活动动 ；6、筹资活动筹资活动 1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用被审计单位对会计政策的选择和运用 （一一）重要项目的会计政策和行

16、业惯例重要项目的会计政策和行业惯例 （二二）重大和异常交易的会计处理方法重大和异常交易的会计处理方法 （三三）会计政策会计政策、会计估计的变更会计估计的变更 （四四）被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准被审计单位何时采用以及如何采用新颁布的会计准 则则 和相关会计制度和相关会计制度。 1.4 被审计单位的目标被审计单位的目标、战略以及相关经营风险战略以及相关经营风险 1、政策风险政策风险。国家政策在产业的引导国家政策在产业的引导、购买力的刺激购买力的刺激、税收信贷的杠杆作用等方面税收信贷的杠杆作用等方面。 2、地域区段风险分析地域区段风险分析 。政府出于公共利益或城市发展需要时政府出于公共利益或城市发展需要时，可以通过城市划规对可以通过城市划规对 某某 地域地域、区位区位、路段的土地用途路段的土地用途、建筑容积率指标作出硬性的规定建筑容积率指标作出硬性的规定。 3、项目开发风险项目开发风险。在房地产开发过程中在房地产开发过程中，因为设计因为设计、施工条件施工条件，环境条件变化等因环境条件变化等因 素素 导致开发成本提高的风险导致开发成本提高的风险。如项目开发中如存在停工如项目开