县物业管理实施细则

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1、县物业管理实施细则(征求意见稿)第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,维护社区安定团结,推进社区精神文明建设,改善市民的工作和生活环境,促进物业管理的健康发展,根据中华人民共和国民法典,国务院物业管理条例和*省物业管理条例*市住宅物业管理条例等法规的规定,结合本县实际,制定本细则。第二条本细则适用于本县行政区域内的物业管理活动及监督管理活动。第三条物业管理工作坚持中国共产党的领导,以人为本,实行业主自治、政府监管与社区管理相结合的原则。第四条本细则所称业主,是指房屋所有权人。本细则所称物业,是指房屋及其相配套的共用设施、设备和相关场地。本细则所称物业管理,是指业主通过选

2、聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其相配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第五条县住房和城建设行政主管部门负责本县物业管理活动的监督管理工作。县委组织部门,发改、公安、民政、自然资源、住建、城管、水务、市场监管、应急管理、生态环境、人防以及供水、供热、供电、供气、通信、有线电视等有关行政主管部门和公用企事业单位,依照有关法律、法规或者规章以及本细则的规定,负责各自职能范围内的物业管理和服务工作。街道办事处、镇人民政府或者其他承担政府基层管理职能的机构,按“属地管理”原则,负责组织、指导、协调本辖区内各物业管

3、理区域成立业主大会,选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。社区、村(居)民委员会协助街道办事处、镇人民政府做好本辖区日常物业管理活动的指导、监督、协调、管理工作。第六条在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。第七条 建设单位在商品房预售前,需持建设用地规划许可证和建设项目规划设计方案向住建部门提出划分物业管理区域的申请,由住建部门征求物业所在地街道办或镇人民政府的意见后实施划分,并将划分结果书面告知相关街道办、镇人民政府。物业管理区域划分后,应当在物业管理

4、区域内公告。对物业管理区域划分有争议的,由住建部门会同物业所在地街道办或镇人民政府确定。第八条有下列情形之一的,可以将其确定为一个物业管理区域:(一)按照建设用地规划许可证确定的红线图属于独立封闭式小区的;(二)处于同一街区或位置相邻并经各自业主大会同意的;(三)配套设施设备和相关场地可以共用的;(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;(五)其它可以整治成一个物业管理区域的。第九条物业管理区域内全体业主共同组成业主大会。同一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。第十条符合下列条件之一的,应当成立业主大会:(一)交付使用的物业专有

5、部分建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上;(二)首套房屋交付使用已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积30%以上。业主总人数不足50人的,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第十一条 申请成立业主大会,应当向所在地街道办或镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出:(一)由业主总数百分之十以上且不低于三十位的业主自行提出;(二)由建设单位或者居民委员会组织业主推荐代表作为临时召集人,召集业主总数百分之十以上且不低于三十位业主提出。对历史原因形成原有老旧住宅小区,首次业主大会由社区、村(居)民委员会牵头

6、成立筹备组,负责筹备召开业主大会,选举产生业主委员会。第十二条 街道办事处或镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内,组织成立首次业主大会筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、所在地街道办或镇人民政府代表组成。筹备组成员人数应当为5至9人单数成员,其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由所在地街道办、镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生,由所在地街道办事处、镇人民政府组织业主推荐。业主大会筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不得少于七日。筹备组应自成立之日起六十日内,在所在地街道办或镇人民政府的指导下,

7、组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或业主委员会的决定,对全体业主具有约束力;侵害业主合法权益的,受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。业主可以采取书面委托的形式,约定由其推选的业主代表以及委托的代理人在一定期限内代其行使共同管理权,委托参加业主大会会议并行使表决权的应当明确授权。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

8、第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的,应当及时召开业主大会临时会议:(一)经业主委员会决定或者20%以上的业主提议;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的,由辖区街道办事处或镇人民政府责令其在30日内召开;逾期仍未召开的,由物业所在地的社区、村(居)民委员会在街道办事处或镇人民政府的指导和监督下,在30日内组织召开。第十五条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应自选举产生之日起三十日内,向住建部门和所在地的街道办事处或镇人民政府备案,并提交以下

9、资料:(一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;(二)物业基本情况;(三)业主委员会委员名单及基本情况;(四)管理规约和业主大会议事规则;(五)业主大会的会议记录和决议(附业主及投票权数清册);(六)法律、法规规定的其他资料。业主委员会备案的有关事项发生变更的,依照前款规定重新备案。第十六条 业主委员会办理备案后,凭所在地街道办事处或镇人民政府出具的业主大会和业主委员会印章刻制证明到公安部门申请刻制业主大会和业主委员会印章。第十七条 业主委员会委员应当符合下列条件:(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(二)无刑事犯罪和个人信用不良记录;(三)遵守业主大会议

10、事规则、管理规约,模范履行业主义务;未拖欠专项维修资金或者未拖欠物业服务费;(四)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业企业任职;(五)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;(六)具有一定组织能力和必要的工作时间。第十八条 管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同权益、业主应履行的义务,违反管理规约应承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或损害社会公共利益,并对全体业主具有约束力。第十九条 业主大会议事规则应就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。第二十条 业主

11、大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或者规章的,住建部门应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主委员会成员擅自以业主委员会名义作出侵害业主、物业服务企业、第三方利益的,应当承担相应责任。第二十一条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当于会议召开三日前,在物业管理区域内公告会议议程,听取业主的意见和建议。第二十二条业主大会与业主委员会的工作经费及成员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体的筹集、管理、使用办法和标准由业主大会决定,并报县住建部门、街道办事

12、处或镇人民政府备案。业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次。第二十三条建设单位应当在商品房预售前或现房销售三十日前在住建部门、街道办事处、镇人民政府的监督下通过招投标方式选聘在住建部门备案的、信用良好的且具有独立法人资格的物业服务企业,任何单位和个人不得指定物业服务企业。建设单位在销售新建房屋之前,要制定临时管理规约,但不得损害购房人的合法权益,并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约,且在售楼部显要位置公示样本。购房人在购买新建房屋时,要对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面签字确认,并受其约束。第二十四条新建住宅小区,建设单位应当按照项目合同的约定,配置物业管

13、理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防以及道路、园林绿化、公厕、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具,并在物业承接查验后,将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报县住建部门备案。第二十五条在物业管理区域内,共用设施设备的专业经营单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任,服务到最终用户,履行与业主签订的服务合同,保证服务质量。(一)供水部门以业主户内水表为界,水表前主、支管路的维修养护管理工作由供水部门实施;单位内给水主管、业主户内自来水支管更换维修由供水部门牵头,费用由相关产权人及共同使用人承担。(二)供电部门应在小区建设中严格审查电路配

14、件质量及安装,电路检修及供电服务到户。(三)燃气部门应定期检修供气管道,承担业主燃气用具胶管以外及相关设施设备维修养护的责任,保证气源供应,养护服务到户。(四)热力部门在供热前做好供暖管路及各设施的检修养护;供暖期间负责供暖主支管的故障维修养护,服务到户;单元及业主户内管路出现故障的维修由小区供热单位牵头,费用由相关产权人及共同使用人承担。(五)通讯、有线电视等单位,做好相关线路,设施设备的检修、养护,服务到户。以上单位在小区内从事维修养护工作,需挖掘物业区域内道路、场地的,应向小区物业服务单位交纳押金,限时恢复;施工路段应设有醒目的告示牌,并不得损坏其它业务单位铺设的线路、管路。第二十六条新

15、建住宅小区,建设单位应当向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位申请办理收费到户,服务到户。各相关业务经营单位须承担收费到户,服务到户的责任。因未服务到户,收费到户而产生的损耗费用由供应单位承担。物业服务企业接受委托代收前款费用的,应当签订合同,明确代办服务费条款。物业服务企业不得向业主或者使用人另行收取代办服务费。专营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。专营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。第二十七条在办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料:(一)竣工总平面图,单体建

16、筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)业主花名册;(五)物业管理所必需的其他资料。前期物业服务合同终止时,物业服务企业须将上述接收的资料移交给业主委员会。物业服务企业应当自交接完成后三十日内,将上述文件和资料向物业所在地住建部门办理备案。第二十八条前期物业服务合同可以约定期限,一般不得超过三年;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。第二十九条建设项目竣工后,建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的

17、项目,其配套设施满足使用功能要求的,经分期验收合格后,方可交付使用。未经验收或验收不合格的,建设单位不得交付使用,不动产登记部门不得办理产权登记手续。第三十条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十一条物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。物业服务企业要求提前解除物业服务合同,应提前两个月告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。业主大会决定解聘物业服务企业,

18、业主委员会应当提前30天书面通知物业服务企业。物业服务合同期限届满或者依法终止的,原物业服务企业撤出物业管理区域,应当向业主委员会交接下列事项:(一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;(二)移交物业管理共用部位;(三)结清相关费用;(四)法律、法规、规章规定的其他事项。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。第三十二条业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者镇人民政府调解,也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政

19、主管部门及其他有关部门举报,有关部门应当及时调查核实,并依法处理。第三十三条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的,应当依照建设部住宅室内装饰装修管理办法的规定事先向物业服务企业申报登记。物业服务企业以合同方式将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并做好指导和监督。业主违反房屋装修装饰规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。第三十四条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能,确需改变的,报规划设计部门批准

20、,并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。业主或者使用人不得有下列行为:(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等;(三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;(四)擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施;(五)寄存易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;(六)乱停放机动车和非机动车,违规布设电动车充电装置;(七)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;(八)侵占绿地,毁坏花草树木;(九)乱设摊点、乱倒垃圾、乱堆杂物、高空抛物;(十)违反规定饲养动物;

21、(十一)排放有毒、有害物质,产生超过规定标准的噪声;(十二)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;(十三)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内出现上述行为的,物业服务企业、业委会应当劝阻、制止,并及时向有关行政管理部门报告。行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法制止或处理。第三十五条 物业服务收费按不同物业的性质和特点及服务等级分别实行政府指导价和市场调节价。具体服务等级、服务收费项目内容、定价形式和标准根据陕西省物业服务收费管理办法的规定,由建设单位或业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。第三十六条 业主根据物业服务合同(含前期)约定的标准和时间交纳物

22、业服务费。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。建设单位通过办理新建住宅竣工验收备案后,已交付业主的物业(含已通知和电视、媒体公示通知交付的),物业服务费自交付公告之日起次月由业主承担;尚未出售或者未交付的物业,物业服务费由建设单位全额交纳。建设单位售房时承诺减免物业服务费的,减免部分的物业服务费由建设单位承担。第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相符合的原则。物业服务费用应与不同物业的性质特点、物业服务内容相适应。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式等内容。业主根

23、据物业服务合同的约定须按时足额交纳物业服务费用。第三十八条 物业服务企业承接前期物业服务项目时,还可以通过与业主、各商业银行三方签订物业服务费委托扣款协议或其它补充协议,以更好履行各自的义务,保障各自的权益。业主拖欠或拒交物业服务费的,物业服务企业根据服务合同和物业服务费委托扣款协议或其它补充协议的约定,可以采取公告、上门、信函、诉讼等方式进行催讨。房屋所有权发生转移时,业主应与物业服务企业结清物业服务费用,业主负连带交纳责任。在房屋所有权转让后,须持不动产权证书及所有权人身份证明到住建部门办理住宅专项维修资金的更名手续。第三十九条 健全物业服务企业准入和退出机制。县内外物业服务企业在我县从事

24、物业服务活动、需到住建部门和街道办、镇人民政府办理备案登记和企业信用审核。物业服务企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出该物业管理区域的,必须向县住建部门、街道办事处、镇人民政府及业主委员会提交书面申请,并提前三个月在管理区域内进行公告,同时告知社区、村(居)民委员会。未经同意擅自撤出的,由县住建部门责令限期改正,并按相关规定给予处罚。市、县(市、区)人民政府应当建立物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,研究解决物业管理工作中的重大问题。第四十条 街道办事处、镇人民政府可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、社区、村(居)民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协

25、调解决物业管理中遇到的问题。第四十一条 县人民政府各相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:(一)党委组织部门负责社区党组织对业主委员会和物业服务企业的指导和监督;(二)发展改革行政管理部门负责建立物业服务价格管理机制;(三)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、生活噪音、交通噪音、养犬、房屋租赁等活动;(四)民政行政管理部门负责社区、村(居)民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督;(五)自然资源主管部门负责物业管理用房、小区配套公共建筑、配套公共设施的规划,负责对违法建筑的认定;(六)生态环境行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染、工业噪音、施工噪音等活动;(七)住

26、房和城建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,指导和监督前期物业管理招投标活动,按照不同的信用状况对物业服务企业进行分级分类监管,监督检查燃气、集中供热活动的正常运行、维保、以及违法活动;(八)城市管理部门负责依法查处违法建筑、侵占道路、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等以及物业服务企业的违法行为;(九)水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查;(十)市场监督管理主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动,特种设备安全监管、监督检查市场计量行为;(十一)人民防空主管部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为;监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任。第四十二条违反本细则的规定,按照中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、建设部住宅室内装饰装修管理办法、建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法、陕西省物业管理条例的相关规定予以处罚。第四十三条 镇住宅实行物业管理的,参照本细则执行。第四十四条 本细则自发布之日起施行。

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